Chuyển nhượng dự án BĐS: Minh bạch nhưng chưa thoáng

Nghị định 76 quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) 2014 sẽ có hiệu lực vào ngày 1-11 tới. Trong đó có các quy định về điều kiện mua bán, chuyển nhượng dự án được kỳ vọng tạo thêm cú hích cho thị trường BĐS sôi động và hoạt động mua bán dự án minh bạch hơn. Song nhiều chuyên gia cho rằng, mục tiêu này chỉ đạt được một nửa bởi chưa đủ thông thoáng để giải quyết tất cả dự án đình trệ, dở dang; nhiều chủ đầu tư vẫn gặp khó do nợ xấu BĐS chưa thể giải quyết triệt để.

Kỳ vọng sôi động hơn

Thực tế khi các quy định của Luật Kinh doanh BĐS 2014 và Nghị định 76 chưa có hiệu lực, hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án thời gian qua tại Hà Nội vẫn diễn ra dưới các hình thức mua toàn bộ cổ phần dự án để sở hữu, hoặc mua toàn bộ sản phẩm dự án để đầu tư bán lại. Như Tập đoàn BĐS Nam Cường bán một phần dự án The Sparks Dương Nội (16 tòa chung cư) cho 2 nhà đầu tư.

Trong đó, bán 3 tòa chung cư A, B, C cao 25 tầng thuộc khối HH2 dự án The Sparks Dương Nội cho CTCP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai; bán 3 tòa chung cư H, J, K cùng chiều cao cho Cen Invest - một công ty con thuộc Cen Group. Hiện cả 6 khối nhà chung cư cao tầng thuộc The Sparks Dương Nội đang được 2 nhà đầu tư triển khai xây dựng phần thô và bán sản phẩm cho khách hàng.
 

Hồi tháng 7, Công ty FLC đã mua lại dự án tháp đôi tại 265 Cầu Giấy. Đây là dự án đất vàng quy mô hơn 1ha nằm ngay trung tâm Hà Nội. FLC là một trong những nhà đầu tư thành công nhờ hoạt động mua bán dự án BĐS trong những năm qua với nhiều dự án đình đám, như dự án 36 Phạm Hùng, Alaska Garden City và Lavender Tower Hà Đông.

Tổng số tiền FLC đổ vào hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án BĐS tại Hà Nội đến nay khoảng 8.200 tỷ đồng. Một đại gia khác rất mạnh tay trên thị trường mua bán, chuyển nhượng dự án BĐS thời gian qua là Tập đoàn Vingroup. Theo đó, tập đoàn này trực tiếp, hoặc thông qua các công ty con bỏ ra hàng ngàn tỷ đồng để mua lại các dự án đình đám.

Cụ thể, Vingroup đã mua gần như toàn bộ cổ phần của CTCP BĐS Hồng Ngân (99% vốn điều lệ) để sở hữu siêu dự án Khu chức năng đô thị TP Xanh (Nam Từ Liêm). Cũng trong những tháng đầu năm nay, Vingroup đã mua vào 90 triệu cổ phần của Công ty Đầu tư Đại Dương để sở hữu dự án StarCity Center, quy mô diện tích 5ha đất vàng tại khu đô thị Đông Nam Trần Duy Hưng.

Mới đây, để giải quyết một phần khó khăn của dự án Usilk City, CTCP Sông Đà Thăng Long đã ký thỏa thuận nguyên tắc chuyển nhượng tòa nhà CT2-105 cho CTCP Đầu tư Hải Phát. Bên cạnh đó, Sông Đà Thăng Long sẽ chuyển nhượng/hợp tác đầu tư một số dự án thành phần thuộc dự án Cồn Tân Lập - Nha Trang để lấy vốn thực hiện các tòa nhà CT3-106, CT3-107, CT4-108 thuộc dự án Usilk City. Với một số tòa nhà khác của dự án như CT4-109, CT1-104, công ty sẽ phối hợp với các nhà đầu tư khác để huy động vốn giải cứu dự án Usilk City sau 7 năm đắp chiếu.

Cú hích nhà đầu tư ngoại

Bình luận về các quy định mới trong mua bán, chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS, lãnh đạo Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho rằng giao dịch mua bán, chuyển nhượng dự án BĐS đang diễn ra dưới nhiều hình thức, việc ban hành các văn bản pháp luật về hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án là phù hợp với thực tiễn.

Theo đó, các quy định về quyền và nghĩa vụ các bên, nội dung hợp đồng chuyển nhượng và trình tự thủ tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS có hiệu lực trong thời gian tới, sẽ làm cho các giao dịch trở nên minh bạch hơn.

Hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án là một phần của thị trường BĐS, khi tính minh bạch của thị trường được đảm bảo bằng hành lang pháp lý, việc gia tăng các giao dịch mua bán, chuyển nhượng trong thời gian tới là tất yếu. Đặc biệt, quy định mới sẽ thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Tạo cú hích cho thị trường BĐS phát triển.
 

Thực tế thời gian qua, nhiều nhà đầu tư nước ngoài như Dragon Capital, Gamuda Land, Lotte, N.H.O và Greed Group đã đầu tư mạnh mẽ vào hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án BĐS tại Việt Nam. T

rong đó CTCP Tổ chức nhà ở quốc gia (liên minh nhà đầu tư từ 3 nước Hàn Quốc, Singapore, Việt Nam) đã công bố gói đầu tư 1 tỷ USD để mua lại và phát triển 14 dự án BĐS tại Hà Nội, TPHCM, Đà Nẵng, Quảng Ngãi và An Giang, với chuỗi dự án mang thương hiệu First Home và Smart City. Nửa đầu năm 2015, thị trường BĐS cũng ghi nhận nhiều thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án từ các nhà đầu tư ngoại.

Hồi cuối quý I-2015, 2 nhà đầu tư Nhật Bản là Hankyu Realty và Nishi Nippon Roailroad đã mua lại toàn bộ dự án Flora Anh Đào (TPHCM) với tổng chi phí phát triển dự án khoảng 500 tỷ đồng. Trong một động thái khác, Quỹ đầu tư Dragon Capital đã bỏ vốn mua lại 4 dự án BĐS trên địa bàn TPHCM; Công ty Liên doanh Lotte Việt Nam mua lại dự án Diamond Plaza.

Báo cáo tình hình BĐS 9 tháng năm 2015 của CBRE Việt Nam cũng đưa ra nhận định, các nhà đầu tư nước ngoài thường thích mua, nhận chuyển nhượng các dự án BĐS tại TPHCM hơn Hà Nội. Lượng vốn FDI đổ vào BĐS trong 8 tháng chiếm tới 60% tổng vốn đầu tư vào các lĩnh vực. Dự báo trong thời gian tới, nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính sẽ là động lực lớn cho hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án BĐS tại TPHCM.

Theo Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Partners, các chính sách mới về đất đai, đầu tư, nhà ở, kinh doanh BĐS sẽ là cú hích đối với hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án BĐS trong thời gian tới. Với các quy định mới, phạm vi kinh doanh của nhà đầu tư nước ngoài được mở rộng hơn.

Quy định cũ chỉ cho phép nhà đầu tư nước ngoài kinh doanh BĐS theo hình thức tạo lập mới, trong khi Điều 11 Luật Kinh doanh BĐS 2014 cho phép nhà đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng lại một phần hay toàn bộ dự án đã hình thành. Rõ ràng việc phải lựa chọn mua lại doanh nghiệp để sở hữu dự án BĐS chỉ là phương án cuối cùng của nhà đầu tư. Các nhà đầu tư nước ngoài luôn mong muốn mua thẳng các dự án để tránh các rủi ro pháp lý.

Chưa mang tính đột phá

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia lại đưa ra dự báo sẽ không có làn sóng mua bán, chuyển nhượng dự án BĐS khi các quy định mới được áp dụng. Theo Luật Kinh doanh BĐS 2014, các chủ đầu tư chỉ được chuyển nhượng toàn bộ, hoặc một phần dự án khi có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất.

Quy định này đã giảm nhẹ so với trước đây khi chủ đầu tư phải hoàn thành đầu tư hạ tầng dự án mới được chuyển nhượng dự án. Nhưng đầu tư kinh doanh BĐS là quá trình các hoạt động đầu tư gồm nhiều giai đoạn như: bồi thường, giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch; quy hoạch, thiết kế; tạo lập thủ tục và nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; xây dựng cơ sở hạ tầng; đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc theo quy hoạch và thiết kế được duyệt để kinh doanh. Vì thế, quy định mới cần thông thoáng hơn mới kích được thị trường BĐS phát triển ổn định và lành mạnh.

Giám đốc một công ty địa ốc phía Nam khuyến nghị nên cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng dự án ngay khi đã tạo được quỹ đất sạch. Hiện có rất nhiều chủ đầu tư đã bỏ cả trăm tỷ đồng để giải phóng mặt bằng nhưng lại không thể chuyển nhượng dự án, hàng trăm dự án đang mắc kẹt không thể chuyển nhượng vì thiếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Nhiều chuyên gia BĐS cũng cho rằng, đã đến lúc coi hoạt động chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án BĐS là hoạt động kinh doanh bình thường trong quá trình đầu tư kinh doanh BĐS theo nhu cầu của doanh nghiệp. Bởi nếu nhà đầu tư được phép chuyển nhượng dự án khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, doanh nghiệp nhận chuyển nhượng vẫn phải tiến hành đầy đủ các thủ tục khi đầu tư.
 

Dự án Flora Anh Đào đang ráo riết thi công sau khi được 2 nhà đầu tư Nhật Bản mua lại toàn bộ.

Dù thừa nhận quy định phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được mua bán chuyển nhượng dự án sẽ góp phần hạn chế tình trạng đầu tư cơ hội, có tác động tích cực đến thị trường, song nhiều lãnh đạo các công ty BĐS cho rằng, không nên vì ngăn cản đầu tư cơ hội mà bỏ rơi các chủ đầu tư đầu tư thật sự nhưng đang đuối sức. Có doanh nghiệp đầu tư 5 dự án nay chỉ 2 dự án có hiệu quả nhưng không thể bán đi 3 dự án thiếu hiệu quả để cắt lỗ. Quy định về mua bán, chuyển nhượng dự án BĐS nên cởi mở để cứu doanh nghiệp.

Số liệu của Công ty Quản lý tài sản các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) cho thấy hiện có khoảng 60,06% tổng giá trị tài sản đảm bảo nợ xấu (tương đương 218.000 tỷ đồng) VAMC mua vào được bảo lãnh bằng BĐS. Trong số đó có không ít dự án đang gặp khó và không thể mua bán, chuyển nhượng.

Tình trạng các dự án BĐS mắc kẹt không thể chuyển nhượng sẽ khiến chủ đầu tư thua thiệt và ngân hàng tài trợ đối mặt với nguy cơ mất vốn, nợ xấu đảm bảo bằng BĐS không thể xử lý triệt để.