Làm giá bất động sản

Một số người chỉ trích việc các chủ đầu tư toa rập với “cò” nhà đất để làm giá bất động sản (BĐS), nhưng nhìn từ góc độ kinh doanh, đây là chuyện bình thường bởi người bán bao giờ cũng muốn tối đa hóa lợi nhuận.

Bạn sẽ thấm thía chân lý đó khi một ngày đẹp trời nào đó phải quyết định bán căn hộ của mình đang ở hay đã bỏ tiền đầu tư. Hẳn khi đó bạn không phó thác mọi việc cho nhà môi giới, mà sẽ tiến hành quy trình làm giá gồm 5 mức là giá mong ước, giá định lượng, giá chấp nhận được, giá niêm yết và giá thuận mua vừa bán.

Giá mong ước là giá mà bản thân bạn cảm thấy “tự sướng” khi nghĩ về giá trị BĐS mình đang sở hữu. Đây là cảm nhận mang tính bản năng và chủ quan dựa vào hiện trạng hay vị trí ngôi nhà hoặc cũng có thể sau khi bạn tính toán hiệu suất đầu tư.

Cũng không quan trọng nếu giá này của bạn lên đến mấy tầng mây, tuy nhiên bạn cần có một con số cụ thể để “làm đầu câu chuyện” với nhà môi giới. Đây cũng là cách để kiểm tra năng lực của nhà môi giới: nếu người này thuộc trường phái “ba phải”, tức là cái gì cũng OK thì bạn không nên thuê, mà tìm người nào nói điều bạn không muốn nghe.

Nhưng bạn không thể bay bổng trên mây mãi mà cần tỉnh táo cùng những tính toán khoa học và lôgic. Bạn có thể nhờ đến dịch vụ định giá, theo đó các nhà chuyên môn sẽ so sánh giá bán của các BĐS khác có nhiều điểm tương đồng với BĐS của bạn.

Bằng phương pháp phân tích thị trường, so sánh với các thông số và mô hình phân tích hồi quy, các chuyên gia định giá sẽ đưa ra một con số X cụ thể. Tuy nhiên, bạn cần lưu ý là giá tính toán này chưa xét đến các giá trị “mềm” như cảnh quan, phong thủy hay những yếu tố chủ quan khác. Do vậy, bạn cần trao đổi thêm với nhà môi giới mức giá có thể chấp nhận được.

Giá chấp nhận được là giá bạn kỳ vọng người mua có thể trả. Muốn vậy bạn còn phải xem xét thêm một số yếu tố khác. Nhìn chung, nếu thị trường BĐS đang đi xuống, người mua sẽ yêu cầu bạn bán thấp hơn giá trị đã được định giá. Trong bối cảnh đó, bạn phải cân nhắc xem BĐS của mình có đáng để “chảnh” không.

Ngược lại, nếu tình hình thị trường đang hoạt động bình thường và xung quanh không có mấy đối thủ cạnh tranh, bạn có thể khai thác những ưu điểm BĐS của mình, vị trí đắc địa hay thuận tiện, cấu trúc hạ tầng chắc chắn, nội thất chất lượng và sang trọng hay cảnh quan đẹp và thông thoáng. Tuy nhiên, những gì bạn nghĩ là ưu điểm có thể chỉ là điều rất bình thường với người khác.

Thí dụ ở Singapore, bạn có thể quảng cáo căn hộ của bạn ở vị trí thuận tiện vì từ đây có thể đi bộ ra trạm xe buýt hay ga tàu điện, nhưng nếu có nhiều căn hộ lân cận có đặc tính và quảng cáo tương tự, cái của bạn không có gì nổi bật.

Hoặc bạn cho rằng hệ thống đèn chiếu sáng xanh đỏ tím vàng hay trang trí màu sắc rực rỡ trong căn hộ của mình là yếu tố thu hút, nhưng chúng chẳng là gì nếu người mua thích sự đơn giản. Nói cách khác, bạn phải luôn lắng nghe phản ứng và ý kiến của những ai quan tâm hay dành thời gian đến xem và tìm những yếu tố tạo nên sự khác biệt cùng thông điệp thích hợp cho người mua tiềm năng.
 

Căn hộ trang trí rực rỡ có thể là yếu tố thu hút nhưng sẽ chẳng có ý nghĩa gì nếu người mua thích sự đơn giản.

Cuối cùng cũng phải đến lúc niêm yết giá và bạn có thể đưa ra con số cao hơn mức giá mà bạn cảm thấy người mua có thể chấp nhận được. Thuật ngữ chuyên môn gọi đây là giai đoạn tiếp thị và thương thuyết, không thể tránh khỏi chuyện cò kè bớt một thêm hai.

Giờ đây thương vụ mua bán nhanh hay chậm và có đạt yêu cầu của bạn hay không tùy thuộc rất nhiều vào vai trò và đẳng cấp của người môi giới. Kết cục lý tưởng nhất là sau khi nhà môi giới rỉ tai cho bạn biết rằng người mua đang ở trong tư thế “tiền lưng đã sẵn” và đề nghị mức giá thuận mua vừa bán, coi như bạn đã thành công.