TP.HCM: Thị trường bất động sản Quý 3/2015 ít biến động

Trong quý 3.2015, giới đầu tư đón đợi nền kinh tế VN có những chuyển biến mới, mà nguồn gió thổi tới sự thay đổi là việc VN hội nhập vào nền kinh tế thế giới: ký hiệp định Thương mại Tự do Việt Nam – EU, triển vọng thông qua Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương. Trong nước, Luật Sở hữu nhà dành cho người nước ngoài có hiệu lực vào tháng 7.2015 được kỳ vọng mang lại sự sôi động cho thị trường. Riêng tại TPHCM, tính riêng trong quý 3.2015, TPHCM thu hút 3 tỷ USD vốn đầu tư FDI, tăng 129% so với cùng kỳ. Nguồn cung tăng mạnh, nhưng theo các công ty nghiên cứu thị trường, tỷ lệ giao dịch thành công không được như kỳ vọng.
 

Trong Quý 3/2015, số lượng căn hộ mới mở bán và lượng giao dịch tăng gấp 3 lần cùng kỳ năm 2014. Hình minh họa

Thị trường căn hộ:

Trong Quý 3/2015, số lượng căn hộ mới mở bán và lượng giao dịch tăng gấp 3 lần cùng kỳ năm 2014. Tổng cộng có khoảng 10.114 căn hộ được chào bán mới ra thị trường từ 26 dự án, tăng hơn gấp ba lần Q3/2014. Theo CBRE, nguồn cung mới ở phía Nam (gồm các quận 4, 7, 8 và huyện Nhà Bè) chiếm 36%. Khu đô thị mới Thủ Thiêm khu Đông cũng bắt đầu chào bán dự án căn hộ. Dự kiến, thị trường sẽ chứng kiến sự cạnh tranh giữa 2 khu vực phát triển nóng này.

Người mua nhà tiếp tục hưởng lợi từ lãi suất thấp, chính sách giảm giá trực tiếp, thanh toán dài hạn... Giao dịch trong quý tăng 88% so với cùng kỳ năm ngoái, khoảng 7.862 căn ước được giao dịch. Tín hiệu tích cực từ thị trường thúc đẩy nhiều dự án đã bị trì hoãn lâu năm khởi động lại, bằng cách tăng thêm vốn hay thiết kế lại căn hộ và diện tích. Các dự án này bao gồm City Gate Towers (Quận 8), Linh Tây Tower (Quận Thủ Đức), và C.T. Plaza Nguyên Hồng (Quận Gò Vấp). Nguồn cung dồi dào, tuy vậy, tỷ lệ tiêu thụ chỉ đạt 35,1%. Các dự án mới và đang xây dựng có mức tăng giá cao hơn so với các dự án đã hoàn thiện trước đây, do tâm lý người mua e ngại các dự án đình trệ lâu năm.

Trái với kỳ vọng của nhiều chủ đầu tư đón đầu dòng khách ngoại, thị trường căn hộ cho người nước ngoài chưa có tăng trưởng đột biến, tất cả mới dừng ở mức độ thăm dò, nghe ngóng thị trường. Luật đã có nhưng chưa có các văn bản dưới luật, chưa có hướng dẫn thi hành cụ thể, gây tâm lý ngần ngại cho các khách hàng ngoại. Theo quan sát của chúng tôi, khách nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở thích chọn những căn hộ khu trung tâm thiết kế với nhiều mảng xanh, tiện ích, phương thức thanh toán qua thẻ tín dụng linh hoạt.

Riêng thị trường căn hộ dịch vụ cho thuê, nguồn cung trong quý 3 khoảng 4370 căn từ 83 dự án. Công suất thuê ổn định, trong đó, khu vực trung tâm có công suất đạt 84%, cao hơn khu vực ngoài trung tâm 5%. Giá thuê trung bình 23USD/m2/tháng. Theo dự báo của Savilles Việt Nam, từ năm 2016-2018, khoảng 2200 căn hộ dịch vụ từ 12 dự án gia nhập thị trường. Trong đó, khu vực trung tâm chiếm 48% nguồn cung.

Biệt thự/nhà liền kề

Theo Savilles VN, thị trường biệt thự/ nhà liền kề giao dịch sôi động nhờ nguồn cung sơ cấp tăng mạnh. Tính đến quý 3.2015, nguồn cung sơ cấp phân khúc này khoảng 1680 căn, tăng 47% so với cùng kỳ 2014. Tổng lượng giao dịch phân khúc biệt thự/ nhà liền kề tăng 5% so với quý 3.2014. Nhà liền kề chiếm ưu thế với 79% giao dịch. Quận 9 trở thành nguồn cung lớn nhất trong thị trường biệt thự/nhà liền kề và là nguồn cung chủ yếu ở phân khúc đất nền.

Thị trường đất nền sơ cấp có khoảng 620 nền, giảm 19% theo quý. Tổng lượng giao dịch giảm 17% so với cùng kỳ. Bắt đầu từ quý 4/2015, dự kiến sẽ có 53600 nền/căn từ 142 dự án cung cấp cho thị trường. Riêng quý 4.2015 sẽ có 15 dự án mới với 2250 nền/căn gia nhập thị trường.
 

Thị trường bán lẻ

Tính tới quý 3.2015, tổng giá trị bán lẻ của TPHCM đạt khoảng 493 nghìn tỷ đồng, tăng 11%. Trong đó, thời trang và ẩm thực dẫn dắt hoạt động cho thuê bán lẻ. Ngoài ra, mặt bằng cho thuê mở mặt hàng thiết bị gia dụng và trung tâm thể dục thể hình tăng mạnh. Theo Savilles, công suất thuê trung bình đạt 92%, giá thuê khoảng 1,3 triệu VND/m2/tháng. Công suất thuê trung bình của trung tâm bách hóa là 97%, trung tâm mua sắm là 92% và khối đế bán lẻ là 82%

Dự đoán bắt đầu từ quý 4.2015, giá thuê và công suất thuê tại các khu vực ngoài trung tâm có thể bị ảnh hưởng vì nguồn cung tiếp tục tăng. Đặc biệt, nguồn cung khối đế bán lẻ tiếp tục phát triển cùng các dự án căn hộ cao tầng, nhất là tại vị trí dọc tuyến Metro số 1 và khu đô thị mới.

Về loại hình bán lẻ, TPHCM có thể xuất hiện loại hình bán lẻ trong khu đô thị. Loại hình này là xu thế mới thu hút đối tượng khách hàng trẻ, với nhiều thiết kế sáng tạo cho cửa hàng và các tiện ích bên cạnh như quán bar, triển lãm nghệ thuật, giả trí...
 

Thị trường văn phòng

Sự tăng trưởng vốn đầu tư FDI và GDP ở TPHCM tác động đến nhu cầu thuê văn phòng. Các công ty đa quốc gia có nhu cầu thuê văn phòng hạng A và B lớn hơn 700m2, nhưng nguồn cung hạn chế, đặc biệt tại khu trung tâm. Quý 3.2015 ghi nhận nguồn cung văn phòng cho thuê mới không đáng kể. Số liệu từ Savilles cho thấy tổng nguồn cung văn phòng là 1.500.000m2 từ 225 dự án, tăng 4% theo quý.
Thị trường văn phòng TP.HCM không có những thay đổi lớn, giá thuê ổn định và tỷ lệ trống cải thiện ở cả hai phân khúc Hạng A và B. Do nguồn cung giới hạn và nguồn cầu vẩn liên tục được ghi nhận, giá thuê văn phòng hạng A và B khá ổn định so với Quý 2/2015. Diện tích thực thuê các văn phòng hạng A là 8.599 m2 NLA. Ở Hạng B, diện tích thực thuê giảm giảm 112% theo quý và 182% theo năm do khách thuê rời đi khi hết hợp đồng và tìm kiếm văn phòng mới tốt hơn và diện tích lớn hơn. Nhóm năm đối tượng khách hàng có nhu cầu thuê cao nhất thông qua CBRE thuộc lĩnh vực công nghệ thông tin/điện tử, thương mại, tài chính/ngân hàng, hậu cần và truyền thông/ marketing. Về nguồn cung tương lai, làn sóng mới sẽ tập trung chủ yếu vào văn phòng hạng A ở khu vực trung tâm, có chat lượng cao hơn và diện tích một sàn lớn hơn (nhiều loại từ 1.500 m2 đến 2.500 m2) và nằm trong các dự án phức hơn. Nguồn cung mới sẽ đi vào hoạt động trong thời gian từ 2017 đến 2020.

Dự kiến đến 2018, thị trường sẽ bổ sung hơn 340.000m2 từ 19 dự án. Nhu cầu thuê văn phòng tăng nhưng nguồn cung hạn chế có thể gây xáo trộn giá thuê ở phân khúc hạng A và B.