Bất động sản 2016 khởi động với nhiều lạc quan

Thị trường bất động sản nhà ở và thương mại của Việt Nam đang dần hồi phục một cách rõ nét kể từ cuộc Khủng hoảng Tài chính Thế giới năm 2008. Trong năm 2016, tình hình kinh tế vĩ mô được dự đoán sẽ tiếp tục được cải thiện. Cơ cấu GDP cả nước dần chuyển từ các ngành nông, lâm, ngư nghiệp sang các ngành công nghiệp chế biến, xây dựng và dịch vụ. Báo cáo tổng kết thị trường bất động sản 2015 và dự báo 2016 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Vnrea) cho biết, giá bất động sản trong năm 2016 vẫn tăng từ 5 - 10%.

Thị trường đón nhận tín hiệu tích cực

Tác động mạnh mẽ của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở sửa đổi, việc Ngân hàng Nhà nước giảm lãi suất huy động trong năm 2015 đã góp phần tạo đà hồi phục bền vững cho bất động sản trong nước. Ngoài ra, Việt Nam tích cực tham gia các hiệp định thương mại FTA, hội nhập Cộng đồng Kinh tế ASEAN (AEC) vào tháng 12-2015, và đầy hứa hẹn vào Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP). Cộng thêm các yếu tố mang tính lợi thế như hạ tầng giao thông tiếp tục được hoàn thiện, nguồn lao động giá rẻ, thu hút đầu tư nước ngoài... kỳ vọng mang lại cú hích cho thị trường.

Trên lĩnh vực tài chính – tiền tệ, chính phủ Việt Nam điều chỉnh tỷ giá tiền đồng, giảm lãi suất tiền gửi USD, cấm găm giữ ngoại tệ, cùng với sự tăng trưởng kinh tế, giảm lạm phát… sẽ có tác động nhất định lên thị trường bất động sản. Bất động sản trở thành kênh đầu tư hấp dẫn và an toàn đối với người dân và doanh, khiến dòng tiền đổ vào kênh này dồi dào hơn các năm trước đây. Năm 2015 chứng kiến sự góp mặt của nhiều nhà đầu tư lạ đến từ Trung Đông, Nga, ngoài các nhà đầu tư quen thuộc như Singapore, Malaysia, Nhật Bản... Tuy vậy, bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Trưởng phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển CBRE cho biết: băn khoăn lớn của các nhà đầu tư ngoại vẫn là sự minh bạch về thông tin thị trường, nên nhiều nhà đầu tư vẫn đang dừng ở việc thăm dò thay vì chính thức bước vào thị trường tại Việt Nam. Để bảo vệ lợi ích các nhà đầu tư nước ngoài, Việt Nam phải nâng cao tính minh bạch trong việc phê duyệt các dự án và chú trọng quản lý chặt chẽ các cơ quan thẩm quyền. Các chủ đầu tư cũng nên tìm hiểu mục tiêu và các hướng đầu tư của các khách hàng này để thu hút các nguồn vốn đầu tư nước ngoài
 

Nguồn: Báo cáo Triển vọng thị trường BĐS Việt Nam 2016 – CBRE

Thị trường bán lẻ nở rộ

Người tiêu dùng Việt Nam ngày nay coi trọng tổng thể trải nghiệm mua sắm và đòi hỏi nhiều hơn trước đây. Do vậy, không chỉ đơn giản đến siêu thị, các trung tâm mua sắm tích hợp thêm nhiều hoạt động mua sắm, giải trí khác sẽ thu hút khách nhiều hơn. Trong đó, ngành ẩm thực, hầu hết dạng thức ăn nhanh đạt sự tăng trưởng mạnh mẽ năm 2015, tiếp tục chiếm lĩnh thị trường 2016. Do vậy, mặt bằng tiêu chuẩn quốc tế đáp ứng tốt nhu cầu này hiện thiếu ở cả hai thị trường Hà Nội và TPHCM.

Năm 2015, thị trường bán lẻ tại Hà Nội và TPHCM mỗi nơi ghi nhận thêm 150.000 m2 diện tích thực thuê. Đa số dự án có diện tích mặt sàn lớn, tích hợp nhiều tiện ích với chi phí đất thấp hơn. Có sự khác biệt lớn và rõ rệt giữa giá thuê trong khu trung tâm và ngoài trung tâm. Tình hình kinh doanh của đa phần các dự án trong khu trung tâm đều tốt hơn so với bình quân thị trường. Vì thế, giá thuê trong tương lai sẽ tăng với tốc độ chậm do ngày càng nhiều TTTM khai trương. Tỷ lệ trống của các khu trung tâm thương mại (TTTM) trong TPHCM duy trì ở mức trung bình 10%. Tại Hà Nội, tỷ lệ này ở mức 8 - 9%.

Văn phòng: được thúc đẩy nhờ AEC và các hiệp định thương mại

Sự hình thành Cộng đồng kinh tế ASEAN (AEC) được kỳ vọng mang đến những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản văn phòng và bán lẻ khu vực nói chung và Việt Nam nói riêng. Theo nghiên cứu tại Đông Nam Á của CBRE, nguồn cung – cầu không gian công nghiệp và văn phòng tại hầu hết các thị trường trong khối ASEAN sẽ tăng lên trong thời gian ngắn và trung hạn khi có thêm ngày càng nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ cũng như các công ty đa quốc gia được thành lập.

Năm 2015 không ghi nhận nhiều diễn biến, chỉ có tòa nhà Hạng A của Vietcombank Tower giới thiệu tại TPHCM. Nhờ vào đà phục hồi kinh tế và nguồn đầu tư trực tiếp nước ngoài, tỷ lệ hấp thụ sẽ tăng mạnh từ năm 2017 trở đi khi có thêm nhiều nhu cầu từ các công ty ngoại quốc.
 

Báo cáo tổng kết thị trường bất động sản 2015 và dự báo 2016 của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Vnrea) cho biết, giá bất động sản trong năm 2016 vẫn tăng từ 5 - 10%.

Nhà ở: Nhà giá trung bình chiếm ưu thế

Theo ghi nhận của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (Vnrea), thị trường bất động sản đang có sự dịch chuyển, năm 2016, nhà ở giá trên trung bình và trung bình sẽ chiếm chủ yếu. Trong đó, phân khúc giá rẻ nghĩa là nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ sẽ tiếp tục phát triển, phụ thuộc vào trợ giúp của Chính phủ.

Năm 2015 chứng kiến số lượng giao dịch và lượng chào bán sản phẩm nhà ở, căn hộ tăng vọt. CBRE ước tính 41.787 căn được ước lượng chào bán tại TP. HCM và 28.283 căn tại Hà Nội. Riêng với các căn hộ hạng sang và cao cấp ghi nhận số lượng chào bán lớn nhờ vào sự cải thiện hạ tầng giao thông. Tại TPHCM, khoảng 16.670 căn hộ thuộc dự án nhà ở căn hộ dọc tuyến Metro số 1 (phía đông thành phố) được chào bán. Hà Nội ghi nhận 6000 căn, với phần lớn dự án tọa lạc tại khu rìa trung tâm và phía Tây. Với các dự án căn hộ cao cấp, khách mua chủ yếu là nhà đầu tư mua cho thuê lại với tỷ suất sinh lời từ 6-8%.

Dự kiến giá nhà ở theo đà tăng, nhưng chỉ tăng chủ yếu ở các dự án mới có vị trí vàng gần khu trung tâm. Giá mua dự kiến từ 2.500- 10.000 USD/m2 cho TP. HCM, và khoảng từ 1.600 – 3.500 USD/m2 cho Hà Nội.. Người mua có nhiều lựa chọn hơn do nguồn cung dồi dào, việc tăng giá buộc chủ đầu tư phải cẩn trọng nếu không muốn mất khách cho đối thủ.

Phân khúc nhà phố, biệt thự bắt đầu có những chuyển biến mạnh mẽ nhằm đáp ứng nhu cầu rộng lớn của thị trường. Nguyên nhân là do tâm lý của người mua nhà Việt Nam phần lớn vẫn thích có một căn nhà độc lập hơn là sống trong chung cư cao tầng.

Khu công nghiệp: xu hướng tăng nhờ các hiệp định kinh tế

Việc các dòng vốn ngoại đổ vào đầu tư tại Việt Nam để đón đầu TPP khiến phân khúc đất thuê mở khu công nghiệp thu hút khách nhiều hơn. Giá thuê nhà xưởng xây sẵn tại TP. HCM tiếp tục tăng trong năm 2015 từ nhu cầu của các nhà bán lẻ và các công ty hàng tiêu dùng nhanh. Tuy nhiên, không có nguồn cung mới nào được ghi nhận trong năm 2015, do quỹ đất hạn chế và chính quyền thành phố khắt khe hơn trong việc phê duyệt dự án.

Cơ sở hạ tầng được cải thiện là điều kiện cạnh tranh nguồn khách thuê giữa các địa phương. Bình Dương có cơ sở hạ tầng ổn định, chính quyền tỉnh đang tích cực tìm kiếm nhà đầu tư để lấp đầy diện tích trống (dao động ở mức 30%). Đồng Nai hứa hẹn là địa phương đón nhận nhiều khách hàng tìm thuê đất khu công nghiệp nhờ dự án cao tốc Long Thành – Dầu Giây và dự án sân bay Long Thành trong tương lai, giá thuê hiện tại được cho là đang thấp và ổn định. Nằm không xa TPHCM, Long An bị đánh giá là giá thuê đất cao, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện do vậy các nhà đầu tư không mặn mà. Tỷ lệ trống tại địa phương này dự đoán sẽ ở mức 60% trong vài năm tới.