Lợi ích của nhóm ngân hàng phải đặt dưới lợi ích nền kinh tế quốc gia

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang dự thảo sửa đổi Thông tư 36/2014/TT-NHNN (Thông tư 36), trong đó dự kiến giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và nâng cao hệ số rủi ro của các khoản phải đòi về BĐS từ 150% lên 250%.
 

Doanh nghiệp BĐS sẽ bị tổn thương ngay

Theo ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, tổng dư nợ tín dụng BĐS đang ở mức hợp lý, khoảng 360 nghìn tỷ đến 380 nghìn tỷ trên tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng là khoảng 4 triệu nghìn tỷ. Như vậy, tổng dư nợ tín dụng BĐS khoảng dưới 10%, trong khi đó mức thông thường cần phải áp dụng các biện pháp là khoảng 15%.

Ông Nam đánh giá, kênh vốn chủ yếu cho thị trường BĐS hiện nay là tín dụng ngân hàng. Khi hệ thống chính sách để phát triển các quỹ đầu tư BĐS còn chưa có hiệu quả thì mọi động thái của ngân hàng đối với tín dụng cho BĐS sẽ mang tính dẫn hướng quan trọng cho toàn thể thị trường.

Nếu Thông tư 36 được sửa như dự thảo, điều này không chỉ ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường BĐS mà còn tác động xấu đên nhiều thị trường có liên quan và tác động xấu đến cả nền kinh tế Việt Nam.

Từ thực tế tình hình mua bán nhà đất trong năm qua, ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch Liên minh sàn giao dịch BĐS G5 cho biết: Năm 2015 nhà đầu tư và khách hàng lựa chọn dự án có chính sách tốt và giá trị tốt bên cạnh chủ đầu tư uy tín. Khách hàng là người mua để đầu tư chỉ chiếm 5% và có chọn lọc. Họ tính đến giá trị sinh lời trong tương lai và đảm bảo mức tài chính sẵn có để theo đuổi lâu dài.

Đối tượng người đầu tư này chỉ vay 10-15% vì họ có vốn tự có và nguồn vốn khác huy động được trong khi mua nhà chứ ko hoàn toàn phụ thuộc vào ngân hàng. Khi thị trường BĐS tốt lên thì hoạt động của chủ đầu tư niêm yết trên sàn chứng khoán bắt đầu hưởng lợi.

Tuy nhiên, một số khu vực tại các tỉnh vẫn còn ngủ đông chưa có mua bán tấp nập bắt đầu khởi động, nếu thị trường đi xuống thì thị trường chưa biết bao giờ tỉnh lại và doanh nghiệp địa phương mới phát triển.

Cần có lộ trình siết vốn

Ông Nguyễn Thế Điệp, Chủ tịch HĐQT Cty CP Đầu tư Reenco Sông Hồng phân tích: Thị trường BĐS Việt Nam chứng kiến sự lên xuống theo chu kỳ. Năm 2016, niềm tin với BĐS vừa bắt đầu nên chu kỳ vận hành còn tiếp tục kéo dài.

Có đến 90% chủ đầu tư vẫn thuộc diện doanh nghiệp vừa và nhỏ, chính sách vĩ mô ko thực tiễn các doanh nghiệp bị tổn thương ngay. Trong khi đó, nhu cầu mua nhà đất gồm cả nhu cầu ở thực và nhu cầu cho nhà đầu tư đều quan trọng như nhau.

Giới chuyên gia vẫn luôn đánh giá đầu tư vào BĐS vẫn là kênh an toàn hiệu quả, vì vậy khi đưa đưa ra chính sách cần quan tâm đến cơ quan, ban, ngành, hiệp hội nghề nghiệp, đến doanh nghiệp xây dựng, vật liệu xây dựng, nội ngoại thất và những người liên quan để điều hành chính sách có lộ trình và hợp lý.

Ông Điệp cho rằng, nếu muốn không xung đột lợi ích, cần đặt vấn đề mở rộng hơn đối tượng cho vay. Muốn khống chế đầu tư nên có chính sách người mua nhà số 1, số 2, số 3, số 4 khác nhau. Người mua nhà số 1 nên ưu tiên, người mua nhiều nhà thì hạn chế cho vay hoặc đánh thuế cao hơn.

Đồng quan điểm với ông Điệp, ông Nguyễn Ngọc Bách, Chủ tịch Tập đoàn Tư vấn và Đầu tư Châu Á nêu ra những kinh nghiệm kiểm soát rủi ro từ BĐS sinh lợi trong tương lai từ mà Chính phủ Singapore đã thực hiện.

Cụ thể, đối phó với tình trạng 5 năm vừa qua giá nhà tại quốc gia này tăng gần gấp 2 có nguyên nhân liên quan đến tình trang đầu cơ BĐS. Chính phủ Singapore có thể thay đổi chính sách hàng quý và cam kết an sinh xã hội được thực hiện mạnh mẽ.

Thực hiện chính sách thuế cho người mua nhiều nhà cao. Nếu nhà thứ nhất đánh thuế mức 2%, sở hữu nhà thứ hai bị đánh mức thuế 12 % và mức 18% đối với nhà ngôi thứ ba. Hơn nữa, giới đầu cơ muốn bán còn bị đánh tiếp thuế 18% thuế mua bán chuyển nhượng. Những đối tượng ko ưu tiên bị giảm lãi suất và thời gian cho vay rất nhiều so với đối tượng được ưu tiên.

Theo quan điểm của ông Nguyễn Xuân Đức, nguyên Vụ trưởng Vụ Địa phương II (Bộ Nội Vụ), trong các tài sản của doanh nghiệp thì BĐS là nguồn vốn tài sản cố định lớn nhất. Chu trình và chính sách thúc đẩy phát triển trong đó có chính sách tài chính tín dụng tác động đến tài sản đầu tư chậm sẽ ảnh hưởng đến chu trình thu thuế của Nhà nước.

Thị trường BĐS nhìn trên tổng quy luật số lớn của cả xã hội. Nếu ngân hàng chu chuyển được nguồn vốn có lợi cho doanh nghiệp, sẽ tạo ra lợi ích cho cả người dân, giải bài toán lợi ích chung của cả nền kinh tế.

Giữa doanh nghiệp, ngân hàng, Nhà nước cần có sự phối hợp, góp ý cho các chính sách nhà nước điều chỉnh tốt hơn. Về dự thảo Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước sửa đổi, ông Xuân Đức nhấn mạnh: “Lợi ích của các ngân hàng phải cần có lộ trình đặt dưới lợi ích của nền kinh tế quốc gia”.

Liên quan đến những kiến nghị khẩn cấp từ Hiệp hội BĐS Việt Nam, Hiệp hội BĐS TP.HCM gửi Ngân hàng Nhà nước chưa nên giảm mạnh trần sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn từ 60% hiện nay xuống còn 40% và nâng cao hệ số rủi ro của các khoản phải đòi về BĐS từ 150% lên 250%,

Ông Phạm Huyền Anh, Phó Chánh Thanh tra Ngân hàng Nhà nước khẳng định: "Khi đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36, chúng tôi đã đánh giá tác động, lường trước những tác động đến thị trường. Tuy nhiên, để đi đến quyết định cuối cùng, thì phải cần nghe ý kiến đóng góp từ nhiều phía, sau đó sẽ nghiên cứu tỷ lệ tăng, giảm và cuối cùng mới đưa ra lộ trình thực hiện phù hợp trong 1 - 2 năm tới nhằm tránh những tác động không đáng có đối với thị trường".