Bong bóng BĐS liệu có tái diễn?

Lo ngại về bong bóng BĐS rình rập quay lại khiến thị trường cần có những bước đi thận trọng và chắc chắn hơn.

Theo Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), giao dịch BĐS bắt đầu tăng mạnh trong những tháng đầu năm nay. Tại TP. Hồ Chí Minh, chỉ tính riêng những tháng đầu năm 2015 đã có khoảng 7.050 giao dịch thành công, tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm 2014, giá chào bán tăng nhẹ ở thị trường thứ cấp từ 3 - 5%.

Đặc biệt ở các quận 2, quận 9, quận Thủ Đức, quận 7... có nguồn cung lớn trong phân khúc thị trường nhà biệt thự, nhà liền kề. Quận 4, quận 6, quận Phú Nhuận, quận Bình Thạnh, quận Tân Phú... tập trung nhiều trong phân khúc thị trường căn hộ chung cư. Quận 12, huyện Bình Chánh, huyện Nhà Bè, huyện Hóc Môn có nguồn cung lớn đất nền.
 

Các khu chung cư có vị trí đắc địa hút khách hàng

Ngoài ra, trên địa bàn thành phố cũng xuất hiện loại hình đầu tư kinh doanh BĐS của các cá nhân hoặc DN nhỏ phân các lô đất có diện tích khoảng 40 - 50 m2 trong các khu vực quy hoạch dân cư, được cấp phép xây dựng để bán cho người tiêu dùng thu nhập trung bình, thu nhập thấp ở các khu vực đông người nhập cư.

Tuy nhiên, điều đáng nói giao dịch thành công ở những dự án hút hàng theo kiểu "bán sạch 90 - 95% căn hộ trong ngày đầu tiên mở bán" chỉ rơi vào một số khu vực có vị trí đắc địa như Phú Mỹ Hưng (Quận 7) An Phú, An Khánh, Thảo Điền (Quận 2) hay khu vực phía Đông Sài Gòn ăn theo tuyến Metro và là của chủ đầu tư có uy tín, thương hiệu đã được định vị trên thị trường như Phú Mỹ Hưng, NovaLand, Nam Long, VinGrourp...

Ở chiều ngược lại, không ít chung cư đầu tư chạy đua theo phong trào nằm ở khu vực vùng ven, cách trung tâm khoảng 20 - 30 km, đường giao thông không thuận tiện, tên tuổi chủ đầu tư chưa được biết đến nhiều thì giao dịch rất chậm, thậm chí sau vài năm chào bán, lượng căn hộ trống vẫn còn nhiều khiến chủ đầu tư phải sang tay vài lần cho các nhà buôn thứ cấp nhằm giải phóng hàng tồn.

Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh cho biết, hàng tồn kho trên thị trường của 36 dự án đã được chào bán từ năm 2012 đến hết tháng 6/2015 mới bán được 8.501 căn và số căn hộ còn tồn lại cũng tương đương như vậy.

Một chuyên gia kinh tế cho rằng, lượng cung nhà ở tăng nhanh ồ ạt, lại tập trung chủ yếu vào phân khúc cao cấp, trong khi lượng hàng tồn còn nhiều, thu nhập người dân không cao là một trong những nguy cơ khiến thị trường tiềm ẩn rủi ro.

Đặc biệt, không ít dự án chào bán lâu ngày nhưng tiêu thụ chậm, trong khi một số dự án khác lại có xu hướng tăng giá khiến người mua khó phân định được. Thậm chí, một số người còn kỳ vọng hoặc có tâm lý chờ đợi giá nhà đất tiếp tục xuống thấp nên chưa vội đưa ra quyết định mua khiến cho sức cầu trên thị trường bị kìm hãm.

Chính những yếu tố này cộng thêm sự “nóng lạnh” ở mỗi nơi khác nhau trong bối cảnh chung của toàn thị trường chưa thực sự ấm khiến không ít người, trong đó có cả giới chuyên gia lo ngại về hiện tượng "bong bóng" BĐS sẽ tái diễn, gây ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế chung và niềm tin của người dân.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, nền kinh tế nước ta chỉ mới đang trên đà hồi phục, tăng trưởng tín dụng năm 2014 ở mức 12,62%, dự kiến năm 2015 cũng chỉ ở mức khoảng 16%. Chính phủ đang giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát tốt lạm phát, nợ xấu được kiểm soát và trở về mức hợp lý.

Bên cạnh đó, hoạt động đầu cơ, thổi giá trên thị trường đã hầu như không còn tái diễn do nhiều người đã nhận thấy “tác dụng ngược” của nó trong thời gian qua. Vì vậy, sẽ khó có cơ hội cho “bong bóng” quay trở lại, ông Châu khẳng định.
 

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc Nghiên cứu và Tư vấn CBRE, việc điều chỉnh tỷ giá vừa qua không ảnh hưởng nhiều đến thị trường BĐS Việt Nam do nguồn cung nhà ở trong nước chiếm phần lớn, còn nguồn cung từ các chủ đầu tư nước ngoài chiếm chưa đến 10%.

Ngoài ra, các dự án đã và đang xây dựng cũng không chịu nhiều tác động của biến động tỷ giá do chi phí nhập khẩu nguyên vật liệu tại các dự án này thường là đã xảy ra trong quá khứ. Tuy nhiên, các dự án trong tương lai phải nhập khẩu nguyên vật liệu sẽ chịu áp lực tăng giá bán do chi phí sẽ cao hơn.

Đặc biệt, BĐS vốn được xem là kênh đầu tư yêu thích của người Việt Nam so với các kênh đầu tư khác. Vì vậy, các nhà đầu tư trong nước sẽ chuyển sang quan tâm tới BĐS nhiều hơn, nhất là các cơ hội có khả năng sinh lời từ việc cho thuê và các cơ hội đầu tư có khoản sinh lời cố định.