Thị trường Bất động sản: Đang “hóng” hội nhập

Báo cáo quý III vừa qua của các DN BĐS lớn như CBRE, Savills… đều cho thấy thị trường tiếp tục khởi sắc cả về giá bán và giao dịch. Nhưng trong các tọa đàm gần đây, một số ý kiến đặt ra là, thị trường hết băng giá nhưng có chuyển qua “bong bóng”?
 

PGS-TS. Trần Kim Chung

PGS-TS. Trần Kim Chung, Phó viện trưởng, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM) giải đáp về vấn đề này với phóng viên TBNH.

* Theo ông, thị trường BĐS có đang rơi vào tình trạng “bong bóng”?

Để đo độ nóng của thị trường có thể căn cứ vào 8 tiêu chí: giá BĐS tăng; lượng giao dịch tăng; chủ thể thị trường là những người tham gia giao dịch tăng; số dự án khởi công tăng; tổng mức đầu tư cho một dự án BĐS tăng; quy mô công trình tăng; nguồn tiền vào thị trường tăng (giải ngân của hệ thống NH, các luồng tiền vận hành vào thị trường…); và nhiều hơn các địa bàn có dự án triển khai. Nếu có đầy đủ hết các yếu tố đó và đặc biệt nếu các biểu hiện nóng đồng loạt xảy ra, thì có thể khẳng định thị trường bắt đầu vào thời kỳ bong bóng.

Nhìn lại thị trường hiện nay, về giao dịch và giá, chúng ta thấy rõ ràng đã có sự sôi động trong những tháng và quý vừa qua. Nguồn tiền dù cũng tăng nhưng có sự vận hành ngược. Cụ thể, các DN vẫn tiếp tục thoái vốn khỏi BĐS, đặc biệt là việc thoái vốn đầu tư ngoài ngành vào BĐS, không chỉ ở các DNNN mà rất nhiều DN tư nhân. Trong khi đó, nhiều DN BĐS “chết lâm sàng” vẫn chưa sống lại.

Trong bối cảnh hiện tại, khi chúng ta đang có những kỳ vọng vào TPP, thị trường đã và đang có những phấn khích nhất định. Luồng tiền vào thị trường có chiều hướng tăng lên. Một số dự án như của FLC, Novaland… có chuyển biến tích cực. Nguồn tiền trên thị trường chứng khoán (TTCK) - người đồng hành quan trọng của thị trường BĐS - đang có biểu hiện tăng lên và nếu mức chốt lời đạt kỳ vọng thì rất có thể sẽ có một lượng tiền vận hành sang BĐS.

Tuy nhiên, BĐS là thị trường của vốn trung và dài hạn. Những nguồn tiền lớn đổ vào chưa có dấu hiệu cho thấy sự đột biến. Thể hiện ở hai nguồn vốn chủ đạo là vốn tự có của DN và vốn tín dụng. Với nguồn vốn tự có, chúng ta vẫn thấy nhiều DN khó khăn, phải thoái vốn tại dự án của mình.

Những dự án tái khởi động hoặc khởi công mới mới chỉ có ở những DN có khả năng tự chủ về tài chính. Trong khi đó, nguồn vốn tín dụng từ các NH vào BĐS cũng không “thênh thang” như trước, do hệ thống NH vẫn đang trong quá trình tái cơ cấu mạnh mẽ.

Ở những tiêu chí khác như khởi công mới, chủ thể mới tham gia thị trường, quy mô công trình hay địa bàn triển khai đều có những dấu hiệu khởi sắc tốt, nhưng cũng chưa đến mức quá nóng. Kết luận là dù có biểu hiện tăng trưởng nóng cục bộ ở một số phân khúc, một số địa bàn, nhưng thị trường BĐS nói chung chưa “sốt giật”.

Nói một cách hình ảnh, nếu ta xem mức 37oC là bình thường, 39oC là sốt giật thì thị trường hiện nay đang đâu đó khoảng 37,5oC, tức là mới bắt đầu manh nha nóng thôi chứ chưa bùng nổ tràn lan.
 

Thị trường BĐS chưa có biểu hiện “sốt giật”

* Nhưng liệu đến cuối năm, khi giao dịch theo quy luật thường tăng lên, thì thị trường có lên mức 39 độ C?

Không thể kết luận một cách chắc chắn ngay được độ nóng thị trường cuối năm, vì còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Ví dụ, kinh tế thế giới chuyển biến như thế nào? TPP có được Quốc hội 12 quốc gia phê chuẩn sớm không? Các chỉ số của kinh tế vĩ mô trong nước có tiếp tục ổn định không?...

Đặc biệt, có một yếu tố mới là kinh tế Trung Quốc, nền kinh tế này liệu có tiếp tục khó khăn, diễn biến xấu đi nghiêm trọng không?… Với một nền kinh tế quá lớn như thế mà có tác động cả trực tiếp, gián tiếp đến kinh tế Việt Nam thì phải coi đó là một biến số đáng quan tâm, ngay cả với thị trường BĐS.

* Về nguồn vốn vào thị trường, ông nhìn nhận thế nào về việc gần đây, đặc biệt tại TP. Hồ Chí Minh, có những quỹ đầu tư nước ngoài đổ vốn vào BĐS?

Xu hướng là các NĐT nước ngoài đầu tư trực tiếp vào thị trường có giảm nhiệt, nhưng thay vào đó là các quỹ đầu tư. Các NĐT nước ngoài vào TP. Hồ Chí Minh vì ba lý do chính: Thứ nhất, ở đây có nhiều dự án nên nhiều lựa chọn hơn; Thứ hai, các dự án có chủ đầu tư đích thực, dễ tìm hiểu hơn; Thứ ba, quan hệ mua - bán tại đây được phát huy tốt hơn, mang tính thị trường hơn.

Theo tôi, quá trình hội nhập mạnh mẽ của Việt Nam hiện nay đang tạo ra những tiềm năng và dư địa rất lớn cho thị trường BĐS phát triển. Đơn cử, chỉ với 3 cam kết hội nhập lớn đã cận kề là AEC, TPP, FTA Việt Nam - EU và RCEP (Hiệp định đối tác toàn diện khu vực - ASEAN+6) thì cơ hội đã rất lớn.

Khi các NĐT ở những nền kinh tế mạnh nhất thế giới đổ vốn vào Việt Nam, dù họ không mua nhà để ở thì cũng phải thuê nhà để sống trong thời gian làm việc tại đây. Những yếu tố như vậy, cùng với chính sách cho phép người nước ngoài mua và sở hữu nhà, đang mở ra những cơ hội rất lớn để thị trường BĐS phát triển ở tầm cao hơn trong vòng 1-3 năm tới.

Và tôi cho rằng, việc các quỹ đầu tư nước ngoài đổ vốn vào BĐS sẽ tăng lên để đón lõng những cơ hội. Họ có thể vào ở dạng M&A, dạng mua đứt dự án, hay vào tạo dựng DN mới để đầu tư.

* Có thể cho rằng đó sẽ là nhân tố tác động chủ yếu đến thị trường BĐS thời gian tới?

Còn phụ thuộc vào quan hệ kinh tế quốc tế - điều mà đôi khi mình không thể chủ động được - và sức khỏe nền kinh tế trong nước. Theo thông tin đại chúng thì có vẻ như các quỹ đang rất mong muốn vào thị trường Việt Nam và thực tế đã có một số quỹ hiện thực hóa điều này.

Tuy nhiên, tôi cho rằng phần lớn họ vẫn đang nghe ngóng xem xét, chứ họ cũng không duy ý chí đến mức cứ bỏ tiền vào mà không cân nhắc, suy tính. Các quyết định đầu tư của các quỹ này được họ biểu quyết đồng ý hay không đồng ý là ở London, Paris chứ không phải ở Việt Nam. Nếu thấy có cơ hội tốt thì có thể chỉ trong một thời gian rất ngắn là họ quyết vào ngay.

Nhưng cũng lưu ý là dòng vốn đầu tư ấy có thể ra rất nhanh. Khi luồng vốn này vào mà thấy làm ăn được thì ở lại, còn không thì nó cũng sẵn sàng rút ngay bởi nó chỉ là quỹ, không phải vay hay xin ai cả. Vốn đó còn biến động nhanh hơn ở TTCK. Người ta gọi đây là những luồng “vốn bay” (capital flight) là vì thế.

* Theo ông, làm thế nào để thị trường BĐS vừa phát triển được nhưng vẫn trong tầm kiểm soát?

Đến lúc này cần phải tập trung vào các vấn đề sau: Về mặt chính sách, cần rà soát, hài hòa hóa theo hướng đảm bảo các thỏa thuận quốc tế chúng ta đã ký kết. Về mặt quản lý, cần rà soát lại những dự án nào thực sự không triển khai được thì phải chuyển đổi.

Không thể để những dự án đã dừng triển khai quá lâu, hoặc quá chậm tiến độ, làm lãng phí cơ hội và nguồn lực của quốc gia. Bên cạnh đó, cần công khai, minh bạch và đảm bảo khả năng dự báo được cả về mặt chính sách, quản lý và triển khai của các dự án.

Các cơ quan quản lý cần phải hướng tới mục tiêu vì sự phát triển. Theo đó, cần gỡ bỏ đi tất cả những rào cản không đáng có. Các chính quyền sở tại đừng thêm vào rào cản nào cho thị trường. Ngoài ra, cần tăng cường chế tài xử phạt, sát sao ngay từ giai đoạn đầu của các dự án…

* Xin cảm ơn ông!