Giao dịch bất động sản giảm mạnh

Đơn vị tư vấn và quản lý bất động sản (BĐS) Savills Việt Nam vừa công bố chỉ số giá BĐS tháng 5-2016 tại thị trường Hà Nội và TP Hồ Chí Minh. Theo báo cáo, lượng giao dịch ở cả hai thành phố đều sụt giảm mạnh so với thời điểm cuối năm 2015.

Theo các chuyên gia, một số chính sách kỳ vọng tạo nguồn cầu cho thị trường có độ trễ nhất định, trong khi điều chỉnh kinh tế vĩ mô đã tác động đến tâm lý và dòng tiền của nhà đầu tư vào thị trường BĐS.
 

Khách hàng tham quan sa bàn dự án Khu đô thị Lake View City của Novaland. Ảnh: Mạnh Hùng

Báo cáo ghi nhận, chỉ số giá nhà ở tại thị trường Hà Nội là 107,5 điểm (thời điểm gốc 100 điểm là quý I-2009), giảm 1 điểm so với cuối năm 2015 nhưng tăng 0,2 điểm so với cùng kỳ năm 2015. Tỷ lệ hấp thụ của thị trường khoảng 34%, giảm 6% so với cuối năm 2015 và 9% so với cùng kỳ năm 2015. Đáng chú ý, so với lượng giao dịch kỷ lục nửa cuối năm 2015, hoạt động của thị trường đã giảm mạnh. Nhà ở hạng C dẫn đầu thị trường, chiếm 66% lượng giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ 37%; trong khi giao dịch nhà ở hạng A và B giảm lần lượt 61% và 17% so với cuối năm 2015. Tương tự, chỉ số hoạt động của văn phòng cho thuê đạt 57,8 điểm, giảm 0,7 điểm so với cuối năm 2015 và 1,8 điểm so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, chỉ số hoạt động của văn phòng khu vực trung tâm tăng gần 3 điểm, công suất và giá thuê phục hồi do nguồn cung hạn chế. Dự báo, trong năm 2016, đây là khu vực hoạt động tốt, với giá thuê trung bình tăng 7%; trong khi khu vực ngoài trung tâm sẽ phải đối mặt với áp lực nguồn cung do nhiều dự án mới đi vào hoạt động.

Tại TP Hồ Chí Minh, chỉ số giá nhà ở thấp hơn Hà Nội, đạt 91,3 điểm, tăng 2 điểm so với cùng kỳ năm 2015. Tuy nhiên, lượng giao dịch trên thị trường giảm 18%; tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt 17%, giảm 4% do nguồn cung mới dồi dào. Cao hơn thị trường Hà Nội, chỉ số hoạt động văn phòng đạt 83,6 điểm, với sự cải thiện công suất thuê và giá thuê. Đặc biệt, công suất thuê trung bình đạt 96%, mức cao nhất trong 8 tháng qua.

Theo đánh giá, lượng giao dịch tăng trong thời gian qua chủ yếu ở các dự án nhà ở giá rẻ. Khi gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở giá rẻ kết thúc, lượng giao dịch trên thị trường sẽ giảm mạnh. Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận Nghiên cứu Savills Việt Nam nhận định, thông tin Ngân hàng Nhà nước sửa đổi Thông tư 36 theo hướng siết chặt tín dụng vào BĐS có tác động nhất định đến thị trường, trước hết là tâm lý của nhà đầu tư. TS Nguyễn Đức Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu kinh tế và chính sách (Đại học Kinh tế - Đại học Quốc gia) cho rằng, một số chính sách mới, như việc tham gia các hiệp định tự do thương mại được kỳ vọng tạo nguồn cầu và dòng vốn mới cho nền kinh tế nói chung, thị trường BĐS nói riêng có độ trễ nhất định. Trong khi nghiên cứu vĩ mô cho thấy, tăng trưởng kinh tế chậm lại, lạm phát được kiểm soát tốt nhưng có xu hướng nhích lên, chắc chắn tác động đến điều hành tiền tệ, lãi suất và tâm lý nhà đầu tư. Đáng chú ý, các ngân hàng thương mại có khuynh hướng tăng lãi suất huy động, dẫn đến giá vốn bình quân tăng, "dòng chảy" tiền tệ vào thị trường BĐS sẽ phải cân nhắc.

Nhận định về thị trường BĐS, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Đặng Hùng Võ cho rằng, phân khúc nhà ở giá trung bình luôn có "sức sống", vì phù hợp với yêu cầu chỗ ở. Cùng với đó, quá trình đô thị hóa lên tới 70% trong tương lai gần, đồng nghĩa với quá trình tăng dân số và lao động khá nhanh ở các đô thị. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải lưu ý các giá trị về hạ tầng, không gian đô thị, do sự quan tâm của người tiêu dùng đã khác, nhà ở không chỉ là chỗ ở mà còn là không gian sống. Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, khả năng "bong bóng" thị trường BĐS khó xảy ra do các yếu tố dẫn đến đều chưa có. Một số dự án tăng giá sau khi mở bán là do lợi thế của riêng dự án.

Tuy nhiên, hiện tượng tích tụ "bong bóng" có thể xảy ra trong những năm tới nếu quản lý không tốt.