Khái niệm “đất ở” trong Luật Nhà ở 2014 đang làm khó nhà đầu tư

Luật Nhà ở 2014 mới có hiệu lực gần 1 năm, nhưng bắt đầu phát sinh những bất cập mà một trong số đó là quy định, để xây dựng dự án nhà ở, bắt buộc chủ đầu tư phải chuyển đổi thành đất ở.
 

Cụ thể, Điều 23, Luật Nhà ở 2014 về Hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại có quy định: “Nhận chuyển quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai để xây dựng nhà ở thương mại". Trong khi đó, Luật Đất đai 2013 quy định: "Tổ chức kinh tế (...) được nhận quyền sử dụng đất thông qua nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại điều 191 của Luật này”.

Như vậy, Luật Nhà ở quy định dự án nhà ở phải là đất ở, trong khi Luật Đất đai chỉ quy định là đất. Trên thực tế, đa phần các dự án bất động sản khi chủ đầu tư thực hiện giải phóng mặt bằng đều là đất nông nghiệp và công đoạn triển khai dự án song song với việc chuyển đổi mục đích sử dụng.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành nhận định: “Quy định tại Luật Đất đai phù hợp với thực tế hơn quy định của Luật Nhà ở. Khái niệm đất và đất ở là hoàn toàn khác nhau. Đành rằng khi lập dự án bất động sản thì phải chuyển đổi mục đích sử dụng, nhưng quy định phải có đất ở trước thì chủ đầu tư khó chồng khó”.

Nhận thấy những bất cập của quy định bắt buộc phải chuyển thành đất ở trong Luật Nhà ở, ngày 1/4/2016, UBND TP. HCM đã có Văn bản số 1422/UBND-ĐTMT gửi Bộ Xây dựng kiến nghị xem xét chấp thuận phương án "Có quyền sử dụng đất hợp pháp" đối với các trường hợp được chỉ định làm chủ đầu tư dự án và đề xuất có hướng dẫn thực hiện cụ thể do hầu hết các dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại TP. HCM đều có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp hoặc đất chuyên dùng. Ngày 5/5/2016, Bộ Xây dựng cũng thống nhất với đề nghị của TP. HCM.

Theo đó, nếu đất đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng thì diện tích đất đó được coi là đất ở, và được xem xét chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại. Theo đó, 62 dự án bị ách tắc do vướng xung đột pháp luật này tại TP. HCM cũng được giải quyết. Tuy nhiên, Bộ Xây dựng đề nghị TP. HCM có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ trước khi thực hiện chủ trương trên.

Ông Trần Hải Minh, Tổng giám đốc Công ty Tecco cho rằng: “Cách dùng từ là đất thay vì đất ở phải được thống nhất ở cả 2 luật. Nếu không, rất khó thực hiện các dự án nhà ở, vì không chỉ có TP. HCM mà tất cả các địa phương còn lại đều vướng”.

Trong khi đó, ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành thẳng thắn: “Để thực hiện một dự án bất động sản, giải phóng mặt bằng xong coi như có đất sạch đã hụt hơi, giờ lại thêm quy định phải có đất ở trước nữa thì quá khó khăn. Nhất là đối với các doanh nghiệp làm nhà giá thấp, nhà cho thuê như Lê Thành”.

Để gỡ vướng một cách căn cơ, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cũng đã đề xuất sửa từ “đất ở” thành “đất” tại quy định trên trong Luật Nhà ở để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật, hoặc Chính phủ có văn bản chỉ đạo giải quyết để tháo gỡ ách tắc hiện nay trong thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở.

Trên thực tế, quy định này không chỉ gây thêm khó khăn không cần thiết đối với dự án đã giải phóng mặt bằng xong mà nhiều khả năng còn làm “tắc” luôn các dự án đã giải phóng được từ 80% trở lên. Số liệu thống kê cho thấy, TP. HCM hiện còn 137 dự án đang tạm ngừng thi công hoặc hết hạn công nhận chủ đầu tư. Nếu quy định trên không được nhanh chóng sửa đổi thì “cửa ra” cho nhiều trong số những dự án này còn khá mờ mịt.